Bouw van meer passende en betaalbare woningen

Maken van afdwingbare afspraken
We moeten sneller en meer woningen bouwen.
Het doel is 100.000 woningen per jaar. De overheid heeft de verantwoordelijkheid om duidelijke
afspraken te maken over welke woningen we waar en voor wie bouwen, en ervoor te zorgen dat die afspraken worden nagekomen. Volkshuisvesting is een verantwoordelijkheid van ons allemaal: van de verschillende overheden, woningcorporaties, ontwerpers, bouwers, ontwikkelaars en investeerders.
Om het woningtekort snel in te lopen, moeten we er samen de schouders onder zetten. Daarom organiseren we eind 2024 een Woontop waar we concrete, landelijke afspraken maken met onder andere medeoverheden, investeerders, marktpartijen en woningcorporaties. Zo maken we meer locaties beschikbaar voor woningbouw: zowel binnen- als buitenstedelijk. Via grootschalige woningbouw, verdichten en ook met een straatje erbij.

Vanaf begin 2025 actualiseren we de huidige afspraken in de woondeals over hoeveel woningen we waar en voor wie bouwen. Daarnaast maken we vanaf de eerste helft van 2025 regionale afspraken
over de toevoeging van extra woningen op bestaande grootschalige woningbouwlocaties en de
bijbehorende investeringen door Rijk, medeoverheden en marktpartijen. Daarbij kijken we ook naar de ontsluiting van deze locaties, ontwikkeling van bestaande en nieuwe bedrijvigheid, huisvesting van specifieke doelgroepen, betaalbaarheid en innovatie.
Vanuit actieve Rijksbetrokkenheid verkennen we waar we deelnemen aan publiek-private samenwerkingen.
Bijvoorbeeld via een grondfaciliteit, die stimuleert dat gemeenten actief grondbeleid voeren waarmee zij hun regierol versterken en de gebiedstransformatie kunnen versnellen. Rijk en provincies krijgen met het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting de bevoegdheid dwingend te sturen op gemaakte afspraken. Ook bevat het wetsvoorstel instrumenten om het bouwproces te versnellen.

Meer betaalbare grond
We willen de huidige wet- en regelgeving rondom het grondbeleid verbeteren. Publieke investeringen die noodzakelijk zijn voor de gebiedsontwikkeling moeten zo veel mogelijk uit de waardestijging van de grond bekostigd kunnen worden. Veel plannen kennen een tekort dat de overheid moet betalen.
Via een planbatenheffing, of vergelijkbaar systeem, kan waardestijging die ontstaat als de functie van grond verandert, gebruikt worden voor plannen met een tekort. Met gemeenten spreken we af dat zij deze inkomsten inzetten voor bereikbaarheid en het realiseren van betaalbare huur- en koopwoningbouw.
Ook kijken we hoe een belasting op onbebouwde grond met een woonfunctie kan worden vormgegeven, met als doel woningbouw te bevorderen en speculatie met bouwgrond tegen te gaan. In de vormgeving van deze instrumenten betrekken we de onderzoeken die zijn gedaan in het kader van het interdepartementaal beleidsonderzoek (IBO) ‘Op grond kun je bouwen’. Het kabinet komt uiterlijk voorjaar 2025 met voorstellen.

Bouwen van meer betaalbare woningen
Twee derde van de te bouwen woningen moet betaalbaar zijn voor huishoudens met een laag of
middeninkomen. Het is van belang dat corporaties hun woningbouwproductie zowel sociale huur als middenhuur substantieel moeten verhogen. Dit past bij de keuze van dit kabinet dat ten minste 30% van de woningbouw sociale huur moet zijn. Dit vraagt investeringscapaciteit van woningcorporaties.
De financiële positie van woningcorporaties wordt dit najaar herijkt. Dit zal onder meer inzicht geven in het effect van deze woningbouwdoelstellingen op de investeringscapaciteit van corporaties en laten zien in hoeverre deze doelen haalbaar zijn. De minimale eis van 30% sociaal is een gemiddelde en geldt niet op projectniveau. Er blijft ruimte voor regionale
differentiatie. Bijvoorbeeld als de vraag naar sociale huurwoningen lager is door krimp of omdat de lokale sociale woningvoorraad voldoende robuust is.
Het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting wordt aangepast om gemeenten hier mee lokale ruimte te geven. Het uitgangspunt is een goede balans in de regionale en provinciale woningvoorraad, zodat zowel middeninkomens als lage inkomens in de hele regio kans op een passende en betaalbare woning hebben. In woondeals vertalen we deze landelijke opgaven met medeoverheden naar afspraken over concrete locaties.
Het kabinet geeft financiële ondersteuning voor de bouw van sociale huur, middenhuur, betaalbare koop en woningtypes zoals geclusterde en zorggeschikte woningen.

Bouwen voor ouderen, specifieke doelgroepen en acuut woningzoekenden
De Staatscommissie ‘Demografische Ontwikkelingen 2050’ brengt de grote gevolgen van vergrijzing en migratie op de woningvoorraad in beeld. De bestaande woningvoorraad voorziet onvoldoende in de toenemende woonbehoefte van ouderen en specifieke doelgroepen. Hierdoor stokt de doorstroming op de woningmarkt. Om mensen meer mogelijkheden te bieden, zetten we in op de bouw van voldoende passende woningen. We blijven inzetten op de bouw
van 290.000 geschikte woningen voor ouderen tot en met 2030 met voldoende geclusterde en zorggeschikte woningen. De minister van VRO en de minister van VWS werken samen uit welke zorginzet passend is bij deze woningen, bijvoorbeeld ten aanzien van verzorging en verpleging (zie hoofdstuk 6a, Zorg).
In de woondeals worden afspraken gemaakt over het regionale aandeel binnen de landelijk vastgestelde bouwopgave, de programmering van deze opgave op concrete locaties en de inzet op doorstroming naar de nieuwe woningen. Het kabinet biedt financiële ondersteuning voor de bouw van geclusterde en zorggeschikte woningen. Ook blijven we regie voeren op de bouwopgave voor specifieke doelgroepen, zoals jongeren waaronder studenten, kleinere huishoudens en dak- en thuislozen. In het volkshuisvestingsprogramma worden afspraken gemaakt over de bouwopgave voor specifieke doelgroepen.

Woningbouw versnellen
We verkorten de tijd tussen de planvorming en daadwerkelijke bouw van (transformatie)woningen via snellere processen en procedures. Zo introduceren we parallel plannen als ‘nieuwe norm’. Hiermee worden fases in het bouwproject meer gelijktijdig, in plaats van na elkaar, uitgevoerd. Het sturen op doorlooptijden wordt een standaardvoorwaarde bij gebiedsontwikkelingen en projecten waarbij het Rijk betrokken is.
Conceptueel en industrieel bouwen, waaronder modulaire bouw, zijn bouwwijzen om sneller,
betaalbaarder en duurzamer te kunnen bouwen en ontwikkelen. We stellen daarom een aanpak industrieel bouwen op en streven ernaar dat per 2030 de helft van de jaarlijkse nieuwbouwwoningen industrieel wordt gebouwd. Verdere digitalisering in de bouwketen kan
de versnelling van de bouw ondersteunen, bijvoorbeeld door een brede toepassing van het Digitaal Stelsel Gebouwde Omgeving (DSGO). Via het programma Schoon en Emissieloos Bouwen (SEB) zetten we in op de verduurzaming van bouwmachines en de bouwlogistiek. Ook de landbouw kan een sleutelrol spelen voor de bouw als teler van biogrondstoffen zoals vezelgewassen voor toepassing in de bouwsector.

De uitvoeringskracht van gemeenten wordt onder andere versterkt door efficiënter om te gaan
met bestaande capaciteit, samenwerking tussen gemeenten te bevorderen, kennis te vergroten en standaardisering en digitalisering te bevorderen.Capaciteit en deskundigheid wordt gedeeld, zowel tussen overheden als tussen overheid en markt.
We versterken de realisatiekracht van gemeenten met onder andere eerstelijns- en specialistische hulp, en betere kennisdeling.

De stem van woningzoekenden wordt onvoldoende gehoord. We ondersteunen daarom lokale initiatieven waar de stem van woningzoekenden structureel wordt verankerd bij woningbouw en bij het woonbeleid.
Op landelijk niveau starten we een nieuwe Raad van woningzoekenden. Met het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting versnellen we de behandeling van beroepszaken over woningbouw bij de rechter.
Zo wordt sneller duidelijk of een project door kan gaan.

Verminderen van belemmeringen woningbouw Het kabinet gaat samen met medeoverheden,
marktpartijen en corporaties aan de slag om de stapeling van lokale regels en procedures aan te pakken en regeldruk te verminderen. Regelgeving wordt aangepast als dit bijdraagt aan verdere versnelling.
Er komen geen nieuwe, nationale koppen op Europees beleid en bestaande koppen worden waar mogelijk geschrapt.

We nemen in de bouwregelgeving voor woningen geen nieuwe duurzaamheidseisen op, tenzij het de invulling van Europese richtlijnen betreft.
Medeoverheden mogen geen zwaardere eisen stellen dan landelijk geldende regelgeving voor gebouwen.
Dit stimuleert de gewenste standaardisering van de bouw. Voor innovatie in de bouw maken we uniforme handvatten, zodat opschaling meer kans kan krijgen.
Waar nodig passen we bouwregelgeving aan om industriële bouw, flexbouw, verbouw (zoals optoppen) en de bouw van zorgwoningen gemakkelijker te maken.
We starten een programma om tegenstrijdige en overbodige regelgeving te schrappen. Dit doen we in nauw overleg met andere overheden, departementen en marktpartijen.

De bouw van nieuwe woningen en andere ruimtelijke opgaven kunnen gevolgen ondervinden
van factoren als netcongestie, geluidsbelasting, drinkwaterbeschikbaarheid, stikstof, water- en
bodem, en knelpunten rond infrastructuur. Een deel van deze factoren heeft als doel de gezondheid, veiligheid en leefbaarheid te beschermen, maar kan tegelijkertijd een belemmerend effect hebben op de bouw. Het kabinet wil deze negatieve gevolgen zoveel mogelijk beperken. Dit kan bijvoorbeeld door het aanpassen van regelgeving door innovatie te stimuleren en door te prioriteren bij schaarste tussen verschillende functies. Ook onderzoekt het kabinet hoe de huidige Hoge Milieu Categorie (HMC-) bedrijven zich verhouden tot de woningbouwopgave.
Het kabinet investeert € 2,5 miljard in infrastructuur ten behoeve van woningbouwlocaties. Voor projecten die vastlopen, forceren we aan de regionale en nationale versnellingstafels een doorbraak zodat projecten snel van start kunnen.

We nemen juridische en financiële belemmeringen voor coöperatief wonen weg. Hiervoor richten we een ondersteuningsfonds in en ondersteunen we Cooplink, de vereniging van wooncoöperaties.
Via twee amendementen (2022 en 2023) is hiervoor € 40 miljoen vrijgemaakt. Het fonds neemt de belangrijkste financiële belemmeringen weg, zodat wooncoöperaties betaalbare woningen kunnen realiseren. Ook bespreken wij met gemeenten hoe zij wooncoöperaties kunnen stimuleren.

Vergroten van de investeringsbereidheid
We zetten ons maximaal in om in Europa meer ruimte te krijgen om de realisatie van middenhuurwoningen door woningcorporaties en beleggers financieel te ondersteunen. In afwachting hiervan bereiden we de implementatie voor enkijken we wat al mogelijk is. We gaan in gesprek met de partijen die investeren in middenhuur, zoals pensioenfondsen, woningcorporaties en particuliere beleggers, om ervoor te zorgen dat zij voldoende middenhuurwoningen kunnen bijbouwen.

We nemen maatregelen om investeren in private huur, middenhuur en vrije huur aantrekkelijker te
maken. We verlagen het algemeen tarief van de overdrachtsbelasting voor beleggers in woningen naar 8%. Ook verhogen we de maximale renteaftrek in de vennootschapsbelasting van 20% naar 25% van de gecorrigeerde winst (EBITDA1). Naar aanleiding van de arresten van de Hoge Raad van 6 en 14 juni 2024 werkt het kabinet een tegenbewijsregeling voor box 3 uit. Dit biedt verhuurders de mogelijkheid om het werkelijke rendement over hun gehele vermogen,
niet alleen de beleggingen in vastgoed, bij de Belastingdienst aan te tonen.

We monitoren de effecten van de onlangs ingevoerde huurmaatregelen. Daarbij kijken we in het bijzonder naar de invloed van de maatregelen op betaalbaarheid, beschikbaarheid, investeringsbereidheid, leefbaarheid en verduurzaming. We werken een voorstel voor
een huurregister uit dat het voorgaande monitort en dat helpt bij de zekerheid van de uitvoering van de huurtoeslag.

Ruimte maken
Het kabinet wijst in de Nota Ruimte door heel Nederland nieuwe locaties voor grootschalige
woningbouw aan. Zo kunnen we ook in de toekomst voldoende woningen bouwen. Afspraken over bijvoorbeeld energievoorziening en bereikbaarheid moeten aansluiten bij lokale opgaven en kansen. Ook is het van belang dat woningbouw en economische ontwikkeling samen opgaan.
In NOVEX-verstedelijkingsgebieden werken we samen met de medeoverheden onze ambities voor de langere termijn verder uit. Daarbij kijken we onder meer naar wonen, economische ontwikkeling, recreëren en bereikbaarheid, water en bodem, groen, en het energiesysteem om verdere netcongestie te voorkomen. Toekomstbestendig bouwen betekent ook rekening houden met klimaatveranderingen.

Toekomstbestendigheid gaat niet alleen over de gebouwen zelf, maar ook over de omgeving: iedereen wil naast een passende woning ook een veilige, prettige en gezonde leefomgeving om te wonen, werken en ontmoeten. We houden rekening met economie, water en bodem, landschap, cultureel erfgoed, stedenbouwkundige kwaliteit en kwaliteit van de leefomgeving, onderwijs, zorg, en de nabijheid van winkels. De beperkte ruimte verplicht ons hierbij tot effectief ruimtegebruik en combinatie van functies.
Ook bij de keuze voor nieuwe woningbouwlocaties houden we rekening met toekomstbestendigheid.

Het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) krijgt de opdracht om bij de verkoop van rijksvastgoed (gronden en gebouwen) maximaal in te zetten op het realiseren van maatschappelijke opgaven, waaronder (betaalbare) woningen. Verwerven van gebouwen en grond kan hier deel van uitmaken. De inzet van het RVB bij grootschalige gebiedsontwikkelingen zoals de lopende
grootschalige woningbouwprojecten in Almere- Pampus, Lelystad Zuider-C en Oosterwold, wordt
voortgezet. De grond en expertise van het RVB wordt ook op andere plaatsen benut.

De provincies krijgen de opdracht om samen met de gemeenten voldoende woningbouw- en
verstedelijkingslocaties aan te wijzen, inclusief een buffer van extra locaties om uitval of vertraging op te vangen. Hierbij gaat het om zowel binnen- als buitenstedelijke locaties en een wijk of straatje erbij. In nieuw te bestemmen gebieden gaat woningbouw - als er sprake is van concurrentie om grond - voor zonnevelden en windmolens. Dit vergt nadere uitwerking.